Nel cuore dei centri storici italiani, tra vicoli lastricati e palazzi d’epoca, si trovano ancora oggi antiche corti condominiali. Spazi intrisi di memoria, dove la socialità si affacciava – letteralmente – sui ballatoi: quelle passerelle esterne che collegano gli appartamenti al cortile comune.
👉 Ma in un contesto di gestione condominiale, come vanno considerati i ballatoi? Sono parte comune dell’edificio oppure possono appartenere in via esclusiva a un singolo condomino?
Privati o comuni? La risposta è nella legge (e nei documenti)
La regola generale è semplice:
💡 Se il ballatoio serve più appartamenti, è una parte comune del condominio.
È ciò che prevede il Codice Civile (art. 1117), che elenca le parti comuni dell’edificio, salvo che non risulti diversamente dal titolo. In particolare, il punto 1 del comma 1 stabilisce che:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, […] le scale, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, nonché tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.”
👉 I ballatoi, se utilizzati da più unità immobiliari per l’accesso, rientrano pienamente in questa definizione, in quanto strumenti indispensabili per il godimento delle proprietà individuali.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che, in assenza di un titolo contrario, il ballatoio sia parte comune quando:
- serve da accesso a più unità immobiliari;
- è strutturalmente connesso con altre parti comuni (scale, pianerottoli, cortile);
- non vi è alcuna prova documentale che ne attesti l’appartenenza esclusiva a un condomino.
📚 Cassazione civile, sez. II, sent. n. 24165 del 30/11/2016
“I ballatoi che danno accesso a più unità abitative sono da considerarsi beni comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente.”
📚 Cassazione civile, sez. II, sent. n. 1286 del 22/01/2004
“Appartiene a tutti i condomini il ballatoio che consente l’accesso a più appartamenti, non essendo sufficiente la presenza esclusiva di una porta per escluderne la comunione.”
🧾 Vuoi sapere se un ballatoio è privato?
Serve un documento specifico che lo dica chiaramente. Altrimenti, vale la presunzione di comunione.
E se lo usa solo un condomino? È comunque di tutti?
Sì, può esserlo. Anche in questo caso, la regola generale è la presunzione di comunione. Secondo l’orientamento maggioritario, la destinazione esclusiva non implica automaticamente la proprietà esclusiva.
📚 Cassazione civile, sez. II, sent. n. 367 del 10/01/2014
“La sola utilizzazione da parte di un singolo condomino non vale ad escludere la natura comune del bene, in mancanza di un titolo che disponga altrimenti.”
È necessario un titolo contrario, ovvero:
- un atto notarile di compravendita che assegni espressamente il ballatoio;
- un regolamento di condominio di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini;
- un titolo originario (es. atto di divisione o dichiarazione di costituzione del condominio) che lo attribuisca chiaramente.
Implicazioni pratiche: manutenzione
🛠️ Vuoi fare lavori? Chiedi prima in assemblea. Le spese, gli interventi e le responsabilità cambiano in base alla natura giuridica.
Se il ballatoio è comune le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) si dividono secondo i millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 c.c. Se invece è privato le spese spettano al proprietario esclusivo. Gli interventi devono comunque rispettare la sicurezza e il decoro dell’edificio.
In sintesi
✅ Ballatoio usato da più unità → Presunto bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.
✅ Ballatoio usato da un solo condomino → Comunque comune, salvo titolo contrario
✅ Le spese, gli interventi e le responsabilità cambiano in base alla natura giuridica
✅ Serve attenzione alla documentazione: atti di acquisto, regolamenti condominiali, planimetrie
Conclusione: ballatoi tra diritto e bellezza condivisa
I ballatoi nei nostri condomìni storici sono piccoli ponti tra case e persone. Sono parte del vivere insieme, ma anche oggetto di diritti e doveri. Comprenderne la natura giuridica è essenziale per evitare conflitti, gestire al meglio la convivenza e preservare il valore di un patrimonio abitativo unico nel suo genere.